Beräkna kommersiella leasingavtal med kvadratfötter

Kommersiella leasingavtal beräknas inte som bostadsräntor. Bostadshyror kan innefatta det totala kvadratmeteret av ett hem, men hyran är inte baserad på kvadratmeter. Månadshyror för bostadsfastigheter bestäms till stor del genom att titta på jämförbara lägenheter i området. I kommersiell fastighet beräknas månadsuthyrning på ett flertal olika sätt genom att använda flera typer av kvadratmeter mätningar.

Mätningarna som används för att bestämma kommersiella uthyrningspriser är baserade på riktlinjer som fastställts av Building Owners och Managers Association (BOMA) International och anses vara industristandard i hela USA.

Många kommersiella leasingavtal använder BOMA Standards och tar ut månadsuthyrning baserat på "hyrbara kvadratfot" och inte på "användbara kvadratfot". Detta är viktigt att förstå, för om du citerar ett pris på 1,25 dollar per användbar kvadratmeter, kan det vara vad du äntligen faktiskt betalar för varje månad.

Hyrbar kvadratfot

Användbara kvadratfot är antalet kvadratmeter som en hyresgäst upptar. Men det finns andra delar av byggnaden som alla hyresgäster använder eller dra nytta av. Dessa delar är kända som gemensamma utrymmen och inkluderar hallar, trapphus, hissar och lobbyer.

Mängden kvadratmeter för gemensamma arealer är uppdelad bland alla hyresgäster på en proraterad basis. Varje hyresgäst betalar en del av hyresvärdenens utgifter för dessa gemensamma områden. När dessa avgifter läggs till de användbara kvadratmeterna kallas resultatet "uthyrningsbara kvadratfot".

För att göra sakerna ännu mer förvirrande kallas denna praxis för att lägga till gemensamma arealkostnader till användbara kvadratfot "load factor". Lastfaktorkostnader ökar vanligen varje år till en hastighet som är skild från hyreshöjningar för användbara kvadratfot. Det betyder att du kan behöva förhandla om två hyreshöjningar varje år: en för belastningsfaktor och en för användbar kvadratmeter hyra.

Ett exempel på att beräkna hyrbar kvadratfot

Låt oss säga att kontorsutrymmet du hyra är fysiskt 500 kvadratfot (den användbara kvadratfoten) kostar $ 1,25 per kvadratfot. Din användbara kvadratmeter hyra skulle vara $ 625 per månad (500 SF x $ 1,25). Men din del av det gemensamma området lägger till ytterligare 100 kvadratfot. Din hyra kommer att beräknas baserat på 600 kvadratmeter, inte den 500 du kommer att uppta.

Några hyresvärdar klumpar in räntan för både användbara kvadratfot och din del av det gemensamma området i ett nummer (det är vanligtvis orättvist för hyresgästen), men de flesta tar ut en annan skattesats per kvadratmeter för användbara kvadratmeter och för gemensamma hyraavgifter.

Be om en fördelning av användbar kontra hyrbar kvadratfotkostnader

Innan du ens ser ett utrymme, var noga med att fråga över telefonen vilken hastighet som debiteras för användbara kvadratfot och för hyrbar kvadratmeter eftersom det här gör en stor skillnad i din totala månadshyra. Och kom ihåg, om någon berättar om ett utrymme är "1500 hyrabara kvadratfot" blir den faktiska (användbara) storleken på utrymmet mindre.

För att komma in för att se en fastighet, kommer vissa hyresvärdar enkelt att berätta det användbara kvadratfotpriset, men citerar hyrbart kvadratmottagning. Denna bedrägliga övning gör att ett utrymme verkar större och billigare än det är. Då, när du dyker upp, hittar du det utrymme som låter bra på telefonen är faktiskt ur ditt prisklass och mindre än du trodde.

Medan de flesta fastighetsmäklare är ärliga att avslöja sanna totala hyreskostnader över telefonen tenderar de fortfarande att ange storleken på utrymmet som hyrbara fötter, inte som användbara fötter. Men nu är du smart nog att veta exakt vad du ska fråga fastighetsmäklaren.

I följande tabell jämförs de tre typerna kvadratfotberäkningar som används i kommersiella leasingavtal. Några hyror laddas helt enkelt av användbar kvadratfot medan andra lägger till en procentandel av det gemensamma området till användbar kvadratmottagning för att ladda vad som kallas hyrbara kvadratfot.

Kvadratfotberäkningar

Definitioner av kvadratfot (SF)
Termin	Definition
Användbara kvadratfot	SF av rymden som faktiskt upptas av hyresgästen.
Hyrbar kvadratfot	Användbar SF + a% av SF i de gemensamma områdena.
Gross Square Feet	Totalt SF av hela byggnaden.

Sammanfattning

Användbara kvadratfot är den faktiska storleken på det utrymme du kommer att uppta. Hyrbara kvadratfot är alltid större eftersom den innehåller användbara kvadratfot plus ett ytterligare antal kvadratmeter av det gemensamma området som du inte fysiskt kommer att uppta.

Hyrabart utrymme med lastfaktorn är det pris du vill veta eftersom det är vad du ska betala för. Priset per kvadratmeter för användbara kvadratfot är bara en del av vad du betalar varje månad.