Hur man förhandlar om CAM-avgifter i kommersiella leasingavtal

Ju större det kommersiella utrymmet du hyr, desto mer sannolikt kommer du att kunna förhandla om avgifter för CAM (Common Area Maintenance) och eventuella administrativa avgifter. Men, oavsett hur liten utrymmet, accepterar aldrig villkoren för något leasing utan att fråga om en bättre affär.

I ett försiktighetsmeddelande om svårigheten att bryta sig in i kommersiella fastighetsbranschen, CFO Magazine reporter, Laura DeMars, tydligt visar att även fastighetsmäklare kan ha svårt att förstå komplexiteten i CAM-avgifter. "Industrins komplexitet gör det svårt att bryta sig in …" DeMars säger vidare:

"På köpcentra, till exempel, hyresgäster brukar betala för underhåll av byggnaden genom en gemensam område underhåll (CAM) avgift. Medan CFO hos ett fastighetsbolag inte direkt hanterar hyresgästerna, behöver han fortfarande förstå hur dessa avgifter samlas in … viktigare, eftersom stora återförsäljare ofta tvistar CAM-avgifter eller bara betalar en procentandel … måste CFO veta hur man redogöra för skillnaden, eller CAM släppa. "

Innan du försöker förhandla om CAM eller administrativa avgifter, var noga med att du förstår vad de är. Om CAM-avgifter är en komplicerad fråga för ekonomidirektör, går du bättre i förberedelser!

Branschstandard CAM-avgifter

Eftersom villkoren för vissa gemensamma områden har direkt effekt på hyresgäster är avgifter som är förknippade med kostnaderna för underhåll och reparation av hallar, hissar, trapphus, lobbyn och gemensamma toaletter ganska vanliga i CAM-avgifter. Också bedömda att hyresgäster i CAM-avgifter är kostnader i samband med underhåll av parkeringsplatser (inklusive belysning och landskapsarkitektur) och trottoarer.

Tips om förhandling av standardkampavgifter

Om den typ av avgifter du blir ombedd att betala är oförhandlingsbar, se till att ditt hyresavtal tillåter dig specifikt att granska hyresgästens räkningar. Affärsverksamhet är affärer, och detta bör inte ses som en misstro mot en hyresvärd eller något personligt, men att betala okända avgifter bara i god tro är inte bra affärer. Att kräva ett uttalande i det minst att hyresvärden måste tillhandahålla dokumentation (ansvar) för alla avgifter som tas ut är det enda sättet att säkerställa att du debiteras rättvist.

Du bör också förhandla om hur mycket CAM-avgifter kan öka varje år - att sätta ett maximalt belopp eller procentandel. Denna "cap" bör listas separat från andra hyresökningar.

Verksamhet och ledning (O & M) Administrativa avgifter

Om ditt hyresavtal kräver att du betalar CAM-avgifter för operativa eller administrativa kostnader - omedelbart motsätta dig sådana kostnader. Om hyresvärden insisterar, be om att se en lista (bevis) av dessa kostnader och hur din andel har beräknats. Dessa avgifter kan inte faktiskt kallas CAM avgifter, men "Administrativa avgifter." Administrativa avgifter är fortfarande CAM avgifter - hyresvärden försöker få dig att bidra till sina egna kostnader. Administrativa avgifter baseras vanligtvis på en procent av de totala CAM-kostnaderna.

Tips om förhandling av O & M administrativa avgifter

De flesta hyresgäster kommer att motsätta sig drift- och förvaltningsavgifter eftersom hyresvärden redan gör inkomst från hyran debiteras även utan CAM-avgifter. Om din CAM-avgift inkluderar löner för ledning eller administrativ personal (på eller utanför), ansvarsförsäkringskostnader (du måste betala för din egen ansvarsförsäkring - hyresvärden kommer att kräva detta innan du kan flytta in), reklam och andra PR-aktiviteter, professionella tjänster som juridiska eller bokföringstjänster, försök att förhandla om dessa ut ur ditt leasingavtal.

Enligt Rosie Rees, "The Battle Over CAM Charges," Retail Traffic Magazine; "Savvy hyresgäster kommer att minska procentandelen (som sträcker sig från 25% till 5%) och utesluter inte kostnader för underhåll av typen från beräkningen (t.ex. skatter, försäkringar, verktyg)."

Rees anser också att underhålls- och reparationskostnader relaterade till byggnaderna (det vill säga tak, byggnadsfundament och ytterväggar) inte ska absorberas av hyresgäster eftersom dessa inte är gemensamma utrymmen som används av hyresgästerna eller deras kunder. Rees påpekar exakt "Hyresvärden får redan inkomst från dessa byggnader i form av hyra. Eventuella kostnader för att behålla och ersätta dem borde betalas av hyresvärden ut ur hyresintäkterna."

källor:

Rosie Rees. Retail Traffic Magazine Online. "Slaget över CAM-avgifter." 1 september 1999.

Laura DeMars. CFO Magazine. "The Real Deal." Augusti 2007.