Kvinnorhandledning för att förhandla en kommersiell leasing

Kvinnor bör inte skrämas genom att förhandla en hel del i kommersiella leasingavtal, men förhandlingar börjar med att ställa de rätta frågorna. När du har svar på rätt frågor kan du undersöka vilka typer av leasingavtal, leasingvillkor och de bästa förhandlingsmetoderna. Du kommer också att bättre kunna planera dina finanser och dina förhandlingsstrategier om du vet vilka frågor som ska ställas.

Det finns många frågor att fråga innan du leaser en kommersiell egendom. Du bör dock inkludera tre mycket viktiga frågor för att undvika att betala för affärsutrymme.

Vilken typ av kommersiell leasing erbjuds?

Den typ av leasing som erbjuds är förmodligen det viktigaste föremålet att överväga först eftersom det avgör hur du ska betala hyran. Villkoren för kommersiella fastighetshyror definieras av typen av kommersiell leasing.

Vissa kommersiella leasingavtal är enkla, men de flesta är inte. Om du inte vet vad en Triple Net Lease är, eller vad "Load Factor" betyder, eller hur din hyran kommer att beräknas (det är sällsynt att du endast debiteras för den faktiska kvadratmottagningen du kommer att uppta), kan du inte förhandla bättre villkor. Är hyresavtalet "full service" eller "procentbaserad?" Nyckeln till förhandlingsvillkoren för ett leasingavtal kan vara beroende av att först förhandla om typen av leasingavtal.

Be om att se en kopia av ett provleasingavtal. En hyresvärd som vägrar att ge dig tid att granska leasingvillkor innan du loggar är inte en som du kan lita på. Kommersiella leasingavtal kan vara några få sidor men är typiskt 15-20 eller flera sidor i längd. Om du behöver en advokat att granska villkoren och hyresvärden vägrar, skriv inte in leasingavtalet!

Typer av kommersiella leasingavtal

Det finns många typer av kommersiella leasingavtal och vissa villkor kan överlappa varandra. Vissa villkor, såsom tjänster (till exempel vaktmästare eller nytta), som är tillämpliga på ett leasingavtal, gäller kanske inte för någon annan. Därför är det viktigt att du specifikt förstår typen av leasing, såväl som om det inkluderar tjänster, laddningsavgifter, procentavgifter eller andra avgifter.

Typer av leasingavtal som vanligtvis erbjuds i kommersiell leasing innefattar:

• Dubbelnetto leasing
• Helt service
• Bruttoinvestering
• Netto leasing
• Procentandel leasing
• Andel hyra
• Hyrbar kvadratfot
• Uthyrning i andra hand
• Triple-Net-leasing (även känt som NNN eller Netto Nettointäkter)

Är villkoren för kommersiell leasing förhandlingsbar?

Alla kommersiella leasingavtal ska alltid har åtminstone något utrymme för förhandlingar. En helt oflexibel hyresvärd är någon du inte vill hyra från eftersom "oflexibel" ofta motsvarar "orimlig". Om en hyresvärd är orimlig under leasingförhandlingar kan de också vara orimliga eller orättvisa när du befinner dig i utrymmet och behöver reparationer eller hänsyn till oförutsedda föremål som mer parkering, tillgång till utrustning eller telefonrum.

Förhandlingsbara villkor inkluderar längden på hyresavtalet, fri hyra, mindre säkerhetsavgifter och medgivanden för hyresgästen som uppgraderar utrymmet. Andra områden som vanligtvis förhandlas fram i kommersiella leasingavtal inkluderar lägre hyror, hyreskostnader och "belastnings" ökar samt reducerade eller eliminerade avgifter.

När det inte finns något utrymme för förhandlingar känner du omedelbart två saker: Din hyresvärd är orimlig och du kan noga göra bättre på annat håll.

Ibland är det bästa sättet att ändra villkoren för ett leasingavtal att först förhandla om vilken typ av kommersiell leasing. Till exempel kräver en triple net lease hyresgäster att alltid betala hela eller delar av skatter, försäkringar och underhåll i samband med användning av fastigheten. Dessa avgifter betalas utöver hyresgästen regelbundna månatliga hyror. Om du inte vill betala alla dessa avgifter, bör du fråga om en annan typ av leasing.

Vilken försäkringstäckning kräver hyresavtalet?

Få företagsägare som är nya för kommersiell leasing kommer att se bortom deras faktiska månatliga hyres- och nyttakostnader när man bestämmer om ett utrymme är överkomligt, men du måste också överväga dina försäkringskostnader.

Att flytta från ett hemmabaserat företag till ett "tegel- och murbruk" -utrymme ökar kostnaden för att försäkra din verksamhet eftersom utöver dina egna försäkringsbehov kommer din hyresvärd förmodligen att kräva att du köper försäkring för att skydda dem också. Så länge du ockuperar utrymmet, behöver du försäkring, vilket blir en fast kostnad tillsammans med dina övriga hyreskostnader.

Hur mycket försäkringar behöver du?

Gör en punkt att fråga vilken typ och mängd försäkringsskydd som krävs av hyresavtalet. Det kan tyckas vara en onödig fråga, men många småföretag är oförsäkrade eller underförsäkrade.

Försäkring för kommersiell allmänt ansvar (CGL) ger hyresvärdens skydd från att bli stämd i vissa situationer och detta bör stavas ut tydligt i ditt leasingavtal. Medan CGL försäkring ger dig ett visst skydd, kräver hyresvärden att det ska skydda sitt eget intresse, inte din.

Vissa hyresvärdar kräver försäkringsskydd som kan vara dyrt, eller sämre, täckning som du inte kan få. Medan de flesta företag kan få CGL-försäkringar, om en hyresvärd kräver produktansvarsförsäkring, kan vissa företag ha problem med att hitta täckning, eller täckningen kan lägga till tusentals dollar till din försäkringspost.

Är försäkring krävs innan du flyttar in?

Du bör också veta i förväg om försäkringsskyddet måste vara på plats innan du kan flytta in. De flesta hyresvärdarna kommer att kräva att du har ett minimum (som de ställer in) av CGL-försäkring innan du ger dig nycklar till utrymmet.