Lastfaktor i ett kommersiellt leasingavtal och hur man beräknar det

"Lastfaktor" är en term som avser metoden att beräkna de totala månatliga hyreskostnaderna till en kommersiell hyresgäst. Den kombinerar användbara kvadratmeter i tillägg till en procentandel av kvadratmeter gemensamma utrymmen som hyresgästen förväntas dra nytta av. Det kallas ibland en "add-on" -faktor eller en "gemensam area" -faktor.

Vad räknas som gemensamma områden

Gemensamma utrymmen kan omfatta toaletter, lobbyn, hissar, trapphus och gemensamma hallar. De är områden som en kommersiell hyresgästs kunder, kunder och anställda kan få tillgång till och skulle förväntas använda.

Användbara kvadratfot i belastningsfaktorberäkningen

Beräkningar av belastningsfaktor börjar med att identifiera skillnaden mellan användbara och hyrbara kvadratfot. Användbara kvadratmeter definierar det område som du och ditt företag faktiskt och enbart kan uppta. Andra hyresgäster har inte tillgång till det här utrymmet. Det är din butik, ditt kontor, din plats.

Om du hyr ut lagringsutrymme som är 25 'x 20' har du 500 kvadratmeter användbart utrymme. Det här är ditt område och ditt företag kan förmodligen utnyttja allt. Om du lämnar ett hörn av detta utrymme ledigt är det ditt val, men du skulle kunna använd det utrymme om du ville så det bidrar till dina användbara kvadratfot.

Du och andra som är associerade med din verksamhet kan också använda de gemensamma utrymmena, toaletterna, lobbyn, hissar, hallar och trapphus - men de är inte en del av dina användbara kvadratmeter eftersom de inte är uteslutande dina.

Ett undantag kan existera om dina användbara kvadratmeter är uppdelade i separata rum eller på separata våningar. I det här fallet kan alla åtkomstvägar som ansluter dem bidra till dina användbara kvadratfot. De är inte gemensamma områden eftersom andra hyresgäster och / eller fastighetsägaren inte använder dem.

Hyrbar kvadratfot i belastningsfaktorberäkningen

Nu när du har identifierat dina användbara kvadratfot kan du räkna dina hyrbara kvadratfot genom att lägga till i procent av de gemensamma utrymmen som du och / eller dina kunder använder. Procentandelen bestäms vanligtvis av hyresvärden eller fastighetsägaren och baseras i viss utsträckning på ditt användbara kvadratmeter i förhållande till byggnadens totala kvadratmeter.

Du kan ha lite utrymme att förhandla här. Det finns ingen enhetlig, övergripande procentandel, även om den vanligtvis inte löper högre än 15 procent. Det kan bero på om du hyr utrymme i ett område med många andra kommersiella hyresgäster, till exempel ett köpcentrum. Om dina kunder och kunder också använder en stor parkeringsplats, kan det höja andelen.

Beräkning av belastningsfaktorn

Börja med den totala kvadratmeteren av golvområdet i hela byggnaden. Nu subtrahera kvadratmeter av de gemensamma områdena. Du är kvar med användbar kvadratmottagning, åtminstone om du hyr hela byggnaden istället för utrymme i ett köpcentrum eller galleri. Dela upp det totala utrymmet med användbar kvadratmeter för att komma fram till belastningsfaktorn.

Om dina beräkningar uppgår till 20 procent och hyresvärden erbjuder 15 procent har du förmodligen en hel del. Om du kommer till en siffra på 10 procent och hyresvärden frågar 15 procent, kanske du vill förhandla eller utnyttja hjälp av en fastighetsmäklare att göra det.

Du vill också notera om belastningsfaktorn är justerbar i ditt leasingavtal, med förbehåll för omräkning vid förnyelse. Att driva ett framgångsrikt företag handlar om planering. Om verksamheten inte bromsar och du står inför en eventuell betydande belastningsfaktorökning nästa år kan detta vara katastrofalt. Kommersiella leasingavtal är idealiskt långsiktiga. Du vill inte behöva flytta ditt företag.