Förstå "Gross-Up" innan du signerar ett kommersiellt leasingavtal

Termen "gross-up" gäller vanligtvis fullt uthyrda leasingavtal, ibland kallade "full service leasing". Hyresgästen betalar fasta belopp för vissa tjänster utöver en basuthyrning för det faktiska utrymmet han leaser med denna typ av leasing.

Till exempel kan en hyresvärd betala för gemensamt områdeunderhåll, även kallat CAM-utgifter, sedan dela avgiften med antalet brutto kvadratmeter i en byggnad och ladda varje hyresgäst ett belopp baserat på procenten av kvadratmeter som han upptar. En uppräkningsklausul i ett leasingavtal innebär att om en byggnad är mindre än 90 till 100 procent upptagen, beräknas utgifterna för hyresgästenes nominella andel av driftskostnaderna upp till procentandelarna -90 till 100 procent.

Gross-up betalas som extra hyra och täcker oftast rörliga kostnader, de som kan gå upp eller ner i en viss månad baserat på beläggning och andra faktorer.

Fördelarna med gross-up för hyresvärdar

Det här är ett fall där du kanske inte får vad du betalar för om du är hyresgäst. Låt oss till exempel säga att Leo-hyresvärden bara har köpt en kommersiell byggnad. Tom Tenant är den första som hyr ut utrymme från honom. Tom hyr ut 10 000 kvadratmeter affärsutrymme. Byggnaden uppgår till 100 000 kvadratmeter. Tom hyr 10 procent av byggnaden.

I ett grundläggande pro rata scenario som fördelar rörliga kostnader bland hyresgäster, skulle Tom betala 10 procent av dessa kostnader eftersom 10 procent av byggnaden tilldelas honom. Men nu säger vi att Leo har svårt att hitta andra hyresgäster och det här tillståndet fortsätter i några månader. Avviker en uppräkningsklausul i Toms leasing, står Leo fast med att betala räkningen för 90 procent av utgifter som normalt skulle betalas av sina hyresgäster helt enkelt för att det inte finns några andra hyresgäster som han kan tilldela dem till.

En uppräkningsklausul kan låta honom stötta Toms procent till 50 procent, men sannolikt till 95 eller 100 procent eftersom han är den enda hyresgästen i byggnaden.

Hur är den här mässan?

Tom Hyresgäst kanske inte tror att detta arrangemang är rättvist, men Tom är faktiskt den enda hyresgästen som dra nytta av de tjänster som ingår i dessa rörliga utgifter. Leo Hyresvärd är inte direkt nytta, så man kan säga att det är orättvist att han måste betala för 90 procent av de tjänster som endast Tom använder. Kanske innebär en av dessa kostnader att du håller övervakningskameror på parkeringsplatsen. Eftersom det inte finns några andra hyresgäster är de enda personer som kommer och går på den parkeringsplatsen Toms kunder, så det verkar rimligt att Tom ensam borde betala för tjänsten.

Läs det fina trycket

Om du funderar på att komma in i ett kommersiellt leasingavtal, läs det fintryckt försiktigt och skydda dig själv genom att göra lite extra läxa. Om det verkligen finns en uppräkningsklausul där, se till att den tillåtna höjningen ligger inom rimliga procentsatser. Om Tom betalar för all den övervakningsutrustningen, beklagar han förmodligen att han inte försökte förhandla procentandelen nedåt. Den tillåtna procentsatsen bör anges tydligt i hyresavtalet.

Om Tom hade tittat på Leos historia med att hyra kommersiella byggnader kunde han kanske ha lärt sig att Leo historiskt haft svårt att få och hålla hyresgäster av en eller annan anledning. Eller kanske Leo är bara oerfaren - det här är hans första försök med en sådan investering så det kan ta honom lite tid att få det rätt. Hur som helst, Tom kanske inte vill ingå ett leasingavtal med Leo som innehåller en uppräkningsklausul av den anledningen - det är mer troligt att han kanske är en av några få hyresgäster i lokalerna vid vilken tidpunkt som helst.

Om det fanns sju hyresgäster som leasade 70 000 kvadratmeter från Leo skulle uppdelningen vara mindre, i grunden skillnaden mellan 70 procent och 95 eller 100 procent, och den skillnaden skulle delas upp mellan alla sju hyresgäster.