Common Area Maintenance (CAM) avgifter i leasing

När du hyr ut kommersiellt utrymme betalar du för mer än bara den faktiska kvadratmottagningen du kommer att uppta. I många kommersiella leasingavtal, och i synnerhet detaljhandel och industriell leasing, kallas extra avgifter ofta som "Common Area Maintenance" (CAM) avgifter. I icke-industriella utrymmen kan du höra den här utgiften kallad "Load Factor", som inkluderar CAM-avgifter. CAM-utgifter är fördelade på hyresgäster pro rata: ju mer kvadratmeter som en hyresgäst hyr, desto större andel av CAM-utgifter som den måste betala.

Det finns två grundläggande beräkningar för CAM-avgifter: Variabel CAM-avgifter, där det belopp som en hyresgäst är skyldig att bidra med ökar baserat på ett antal faktorer, och platta CAM-avgifter, där avgifterna är ett fast belopp.

CAM-avgifter kan betalas månadsvis, kvartalsvis, årligen eller till och med debiteras då och då när det krävs större reparationer av byggnaden eller hela affärs- / industriparken.

CAM-avgifter kan eskalera till en annan takt än den månatliga leasingavgiften eftersom de tenderar att vara mer variabla. Som ett resultat är det viktigt att ditt hyresavtal spelar ut skillnaden mellan "variabel" och "fast" CAM-avgifter och inkluderar någon form av cap eller gör det klart hur mycket din CAM-avgifter kan ökas varje år. Denna ökningstakten ska vara ett separat övervägande av hur mycket du hyrs ut varje år.

CAM Avgiftsdefinitioner: Smal och vilseledande

Många onlinedefinitioner av CAM-avgifter definierar dem som avgifter för en hyresgäst som delar en del av de direkta kostnaderna för att upprätthålla mycket specifika gemensamma områden. Dessa översimplifierade definitioner är inte helt korrekta, och en hyresvärd kan innehålla många indirekta kostnader som CAM-avgifter som inte är så uppenbara. Denna praxis har diskuterats varmt bland branschpersonal om huruvida detta är etiskt eller till och med lagligt. Kort sagt, du borde aldrig skriva ett leasingavtal utan att förstå vad CAM-avgifterna täcker din unikt kommersiellt leasingavtal.

Syftet med CAM-avgifter

Både CAM och Load Factor-avgifterna har samma grundläggande syfte: att kräva att hyresgäster hjälper till att täcka hyresvärdens direkta utgifter för "gemensamma utrymmen". Gemensamma områden kan innefatta både interna (korridorer, hissar, lobbyer, offentliga badrum etc.) och externa utgifter (parkeringsplatser, anlagda områden etc.).

Ange exakt vad dina CAM-avgifter kommer att täcka i hyresavtalet, hur ofta de ska betalas och hur mycket de kan ökas varje år. Om du kommer att bli skyldig att hjälpa till med kostnaden för stora renoveringar som parkering repaving eller någon typ av strukturella reparationer, få det skriftligt. Hyresvärden bör lista när dessa reparationer gjordes senast och när de planeras eller förväntas ske i framtiden.

Inte alla hyresvärdar kommer att kräva hyresgäster att hjälpa till med utgifter som takläggning, underhåll av parkeringsplatser och strukturella reparationer. Det finns verkligen ingen standard som gäller för leasingavtal, så lita inte på att du bara ser "CAM-avgifter" i ditt leasingavtal. var noga med att CAM-avgifter förklaras.

En hyresvärd kan innehålla ett brett utbud av utgifter som helt enkelt anges som "CAM-avgifter" eller "Administrativa avgifter" på den förutsättningen att dessa är utgifter som hyresvärden betalar till förmån för alla hyresgäster. Om CAM-avgifter inte är tydligt listade eller förklaras i ett leasingavtal, var noga med att fråga dig specifikt om du betalar för något av följande:

• Säkerhetssystem eller löner eller andra kostnader som är förknippade med säkerhetsanställda på plats
• Tillstånd, skatter, försäkringar eller eventuella rättskostnader
• Reklam, tecken eller andra allmänna kostnader för uthyraren för att driva eller marknadsföra byggnaden (dvs. löner eller förmåner för anställda på plats eller till och med utanför anläggningen)
• Reparation och renovering av underhållet av fastigheten, inklusive tilläggsplanering eller ombyggnad, yttre målning, yttre eller parkeringsbelysningsarmaturer, beläggning eller återuppbyggnad, takläggning eller reparationer och uppgraderingar till centrala VVS-, el-, avlopps- och VVS-system

• Utilities, hyror eller andra kostnader för att behålla separata leasingkontorrum antingen på eller utanför anläggningen

Förstå Exakt Vilka CAM-avgifter anges i ditt kommersiella leasingavtal

Här är en försiktighetspresent att notera. 1989, en professionell hyrd industri utrymme för att öppna en hantverk sändning och hobby butik. Parken tycktes vara i gott skick, och hyresvärden var en vän till hyresgästens familj och skära hyran med en tredjedel som en artighet. Eftersom detta var det första industriella leasingavtalet som hyresgästen hade undertecknat, uppskattade de inte fullt ut kraften i CAM-avgifter. Med andra ord undertecknade de ett bindande juridiskt dokument utan en aning om vad de undertecknade.

De visste inte vad en Triple Net Lease var, bara att de borde undvika att underteckna en. En Triple Net Lease är den minst gynnsamma av alla hyresavtal för hyresgäster. det kräver att du betalar för underhåll, skatter och försäkringar. När hyresgästen bad hyresvärden vilken typ av leasing de skulle skriva under, nämnde hyresvärden aldrig termen "Triple Net". Istället berättade hyresvärden hyresgästen att deras hyresavtal inkluderade CAM och administrativa avgifter. Vad de inte insett vid den tiden var att de administrativa avgifterna inkluderade skatter, försäkringar och en hel del andra mycket dyra kostnader.

Bara en månad i hyresavtalet började parkägaren omfattande parkrenoveringar, inklusive omkonstruktion av frontenheterna för att verka mer som butiksutrymme. Tecknen ändrades, byggnaden ommålades och några strukturella förändringar gjordes på framsidan av industriparken.

Räkningen var uppdelad bland alla hyresgäster, och även om hyresgästen hade en mycket liten enhet, fastnade de med en $ 5 000-proposition, deras del av parkuppgraderingarna, trots att deras enhet var på sidan och på ingen sätt gynnades direkt från någon av förbättringarna. Övriga hyresgäster träffades med nästan 20 000 dollar i renoveringsavgifter. Hade hyresgästen läser leasingavtalet noga, skulle de ha vetat tillräckligt för att åtminstone fråga om några uppgraderingar skulle planeras inom en snar framtid och att se vad de tyckte var ett enkelt leasing var faktiskt en Triple Net Lease i förklädnad.